그래서 HUG는 6월 13일 신규보증 신청건부터 전세대출보증 한도 산정 시 임차인 상환능력 심사를 도입합니다. 가용 대출양이 줄어드는 효과를 낳겠죠.

비록 22년과 다르게 25년 5월에만 무려 15개 중앙은행이 금리를 인하했기에 그때와 같이 심각하게 몰릴 가능성은 적지만 연준이 여전히 트럼프의 관세정책을 위협적으로 보고 있고, 이런 행동이 물가 상승 압력으로 이어질 것이라고 판단해서 금리를 선제적으롤 내리지 못하고 있다는 점을 고려해본다면 금리 상황은 더 심하게 나빠지진 않지만 그렇다고 확 좋아지지도 않을 것으로 예상됩니다.

다만 우려할 사항은 역전세로 인한 경착륙입니다. 尹 정부는 부동산 부양을 위해 무리해서 정책대출을 키우면서 이를 보증/감당하기 위해 HUG에 엄청난 출자를 해왔습니다. 하지만 떨어지는 칼날은 잡지 못했고, HUG는 계속된 자본 지원에도 불구하고 3년 연속 적자를 기록했습니다. 심지어 2024년에는 2.5조의 순손실이 찍혔어요.

언론에서는 전세보증사고가 늘어난 탓이라고 하는데, 전세보증사고가 왜 발생했습니까. 더 이상 부동산이 빠르게 오르지 못하면서 역전세가 터졌고, 무리하게 갭을 당겼던 취약한 지점이 연달아 터지며 생긴 거잖아요.

이런 이유에서 당분간 부동산은 가짜 강세장을 이어갈 것으로 예상합니다. 그런데 강세장이면 강세장이지 왜 가짜 강세장이라고 이야기하는걸까요?

바로 전 정부와 현 정부의 정책 차이로 인해 경제성장률이 만들어지는 기저 요인이 다르기 때문입니다. 이번 추경으로 나올 지원금은 철저하게 내수 위주로만 돌거라, 대출을 일으키진 못하거든요.

거기다 보증부 전세대출 상품에 6월부터 유쥬택자 DSR이 적용되면서 집값을 끌어올리던 하나의 축인 갭 역시 일부 막히게 되었습니다. SGI/HUG의 정책 변경은 DSR이 전세대출에 도입되는 첫 사례에요.

2015년, 박근혜 정부 시기부터 1인 가구에 대비해서 소형 아파트 공급을 했고, 이걸 문재인 정부 시기에 국평을 더 푸는 방향으로 갔는데 이 과정에서 대형 아파트 공급이 크게 줄었습니다.

실제로 최근엔 50평 이상의 대형 아파트가 가격 상승을 주도하면서 신고가를 계속 써내려가는 이상 상황이 보이는데요.

문제는 이런 대형 아파트들은 덩치가 크다보니까 가격이 기본적으로 비싸다는거에요. 그러니 언론사들 입장에서는 면적 요인을 무시하고 '부동산 가격이 빨리 오른다는 신호'를 주기에 매우 좋은 소재로 작용할 수 있게 되는겁니다.

새 정부에서 부동산과 관련해 각종 꼼수를 차단하는 등의 디테일을 살린 정책은 분명 나오겠지만, 인선에 시간이 걸리고 디테일 업 과정에서도 시간이 걸리기에 6월 중 뭔가 정책이 나오긴 힘들어 보입니다. 특히 장/차관 국민추천 접수라는 이벤트까지 (사실 어느 정도는 내정자가 있고 짜고 친다고 보이지만 말이죠) 하니까 시간이 더 늘어질 수도 있겠죠.

전체적으로 부동산 시장을 예상해보자면 이런 이유로 인해 "어 우리 이대로 해도 괜찮은거 아니냐?"라면서 일부 지역에서 가짜 강세장이 이어질 것으로 예상됩니다. 거기다 대형평형도 문제에요.

윤석열 정부 시절 자율주행 시범사업을 하면서 국고를 빨아먹던 좀비 기업들을 다 쳐내면서, 교통공학이나 도시공학에 주안점을 두고 철도/교통망 재편 위주의 정책을 짜면서 거기에 부동산 정책까지 맞추겠다는 의도가 매우 강해 보인다고 해석할 수 있습니다.

특히 전 정부의 경우 테슬라나 중국차량들이 전부 카메라 기반으로 자율주행 메타를 전환했음에도 불구하고 계속 라이다를 쓰겠다며 레거시에 집착했고, 무인자동차 상용화에 필요한 운행 관리 수요가 나오니 김문수 후보는 이걸 낼름 공약에 받아 새 서비스 사업 생태계 운운하며 빼먹으려 했었거든요.